In Berlijn bestaat al een bindend rooster van huurprijzen en is de stad erin geslaagd de huurprijzen in 2020 met 10% te verlagen. Als dit in andere Europese steden kan, waarom zouden we ons hierdoor niet laten inspireren in Brussel? Begin 2021 diende de PVDAin het parlement een voorstel in om de huren te verlagen en soelaas te bieden aan de talrijke huurders bij wie het water reeds aan de lippen staat. Het voorstel zou een bindend karakter hebben. Ten gevolge daarvan dienden drie maanden later de partijen van de regeringsmeerderheid (PS-Ecolo-Défi-sp.a-Groen-Vld) hun eigen voorstel in "tegen onrechtmatige huurprijzen". Dat voorstel heeft een niet-bindend karakter. Volgens de PVDA zal het voorstel van de meerderheid nauwelijks reëel effect hebben. Toelichting.
1. Slechts een minderheid van de huurprijzen zijn hiervan het doelwit, terwijl de meeste huurprijzen te hoog zijn
Enkele jaren geleden heeft de regering een "rooster van de indicatieve huurprijzen" ingevoerd. Huurders kunnen op een website de belangrijkste kenmerken van hun appartement invoeren en zelf vaststellen of hun huurprijs min of meer in de buurt van een "referentiehuurprijs" ligt.
De Brusselse meerderheidspartijen willen alleen de huurprijzen aanpakken die de referentiehuurprijs met meer dan 20% overschrijden. . Als de huurprijs meer bedraagt dan 20% van de referentiehuurprijs, wordt de huurprijs gedefinieerd als "onrechtmatig"en is hij theoretisch aanvechtbaar door de huurder. De huurprijzen kunnen dus tot 19,99% boven het referentiebedrag stijgen. In het beste geval kan deze maatregel alleen gevolgen hebben voor een zeer klein deel van de huurprijzen. Bovendien kan een eigenaar nog steeds een onredelijke huurprijs vragen als de huurder ermee instemt[1]. In werkelijkheid zullen de gezinnen in kwetsbare situaties met de hoogste nood aan een oplossing voor hun huisvesting, noodgedwongen deze hoge huurprijzen "aanvaarden", bij gebrek aan beter.
Maar voor de PVDA is er een probleem met de meeste van de huidige huurprijzen en niet alleen met degene die de referentiehuurprijs met 20% overschrijden. Het voorstel van de PVDA vereist dan ook dat alle huurprijzen in het referentierooster staan (of lager zijn). Dat betekent dat zij niet langer de marge van het maximale referentiebedrag mogen overschrijden. Dit is een bindende maatregel die dus van toepassing zou zijn op alle huurprijzen.
2. De huurders zullen ingewikkelde en risicovolle stappen moeten ondernemen, terwijl de huurder automatisch het recht aan zijn kant zou moeten hebben als zijn huur te hoog is.
In het voorstel van de meerderheidspartijen moet de huurder de nodige stappen ondernemen, als hij zijn huurprijs te hoog vindt. De huurder zal de zaak kunnen voorleggen aan een "paritaire huurcommissie" (PHC, samengesteld uit vertegenwoordigers van verhuurders en huurders) indien hij aantoont dat zijn huur volgens de definitie inderdaad "onrechtmatig" is. Deze commissie zal alleen een raadgevend advies uitbrengen. En als de eigenaar de huur dan niet wil verlagen, zal de huurder naar de vrederechter moeten stappen. Het komt erop neer dat, om een onrechtmatige huur te verlagen, de huurder zijn huisbaas voor de rechter moet dagen... Zulke procedures zijn lang en duur, en voor zeer weinig gezinnen toegankelijk, en al zeker voor de meest kwetsbare. En weinig huurders zullen hun huisbaas op deze manier durven aanvallen.
In het voorstel van de PVDA wordt de verhuurder in de eerste plaats verplicht om het rooster toe te passen, geen enkele huurprijs mag buiten de "vork" liggen. De referentiehuurprijs en de criteria moeten in de huurovereenkomst worden vermeld. Dit is een taak die door de verhuurder moet worden uitgevoerd, met instemming van de huurder. Indien er bij het schrijven van de huurovereenkomst geen overeenstemming is over de criteria en waarden die in het rooster vermeld staan, kan de huurder zijn huurprijs op eigen initiatief verlagen (tot het maximale referentiebedrag). En het is aan de verhuurder om, indien hij het er niet mee eens is, de zaak voor te leggen aan de paritaire huurcommissie (PHC). Deze commissie zal beslissen en haar beslissing zal bindend zijn (al blijft beroep bij de vrederechter altijd mogelijk).
3. Referentiehuurprijzen zullen stijgen terwijl men de huurverhogingen zou moeten bevriezen
De meerderheidspartijen willen dat het referentierooster van huurprijzen om de twee jaar wordt bijgewerkt zodat het altijd de marktprijzen weerspiegelt. De referentiehuurprijzen en de onrechtmatige huurprijzen zullen bijgevolg de stijging van de markt blijven volgen. De markthuurprijzen zijn de afgelopen jaren aanzienlijk gestegen, ruim boven de ontwikkeling van de kosten van levensonderhoud (inflatie). Als er geen bindende maatregelen worden genomen, zullen de huren blijven stijgen. Het voorstel van de meerderheid is dus niet gericht op een verlaging van de huren op lange termijn, of zelfs maar om hun stijging een halt toe te roepen. Integendeel, men geeft het signaal dat een stijging boven de kosten van het levensonderhoud, "normaal" is.
De PVDA gaat uit van het huidige referentierooster van de regering, dat de prijzen van 2012, 2013, 2015 weerspiegelt. En in haar voorstel bevriest de PVDA dit rooster (alleen indexering kan plaatsvinden, geen marktspeculatie). De huren zijn de laatste jaren veel sneller gestegen dan de lonen , het is dus heel normaal om het rooster te bevriezen en de referentiehuren alleen te laten evolueren volgens de normale evolutie van de kosten van levensonderhoud.
4. Er wordt niet in sancties voorzien in geval de wet niet nageleefd wordt
Een van de grootste problemen met het voorstel van de meerderheid is ook het ontbreken van sancties in geval van niet-naleving van de wet. De systemen van huurprijsomkadering die in de overige Europese steden werden opgezet, voorzien daarentegen wel degelijk in sancties. In Parijs wordt in boetes van 5.000 tot 15.000 euro voorzien bij niet-naleving van de referentiehuurprijzen. En de overheid kondigt zelfs een verscherping van de controles aan, die noodzakelijk is voor de daling van de huurprijzen. In Berlijn kunnen de boetes oplopen tot 50.000 euro. Men kan zich dan ook moeilijk voorstellen hoe in Brussel verhuurders, zonder het vooruitzicht op sancties in geval van niet-naleving, hun huurprijzen toch zullen verlagen...
In tegenstelling tot het voorstel van de meerderheid, biedt het voorstel van de PVDA de regionale huisvestingsinspectie de mogelijkheid boetes op te leggen aan verhuurders die zich niet aan de nieuwe wetgeving houden.
Voorbeelden op Immoweb
Schaarbeek, een éénkamerappartement van 65 m² met terras: De gevraagde huurprijs bedraagt 600 euro. Volgens het referentierooster ligt de vork tussen 465 en 593 euro.
Met het voorstel van de regering zou de eigenaar, door bij de berekening de 20% boven de referentiehuur toe te passen, zelfs tot 636 euro kunnen vragen. In dit geval kan de huurder dus niet vragen om de huurprijs te herzien.
Met het voorstel van de PVDA zou de huurder op eigen initiatief alleen de maximale huur kunnen betalen, dus uit zichzelf slechts 593 euro aan huur betalen.
Sint Gillis, een appartement met twee slaapkamers van 85 m²: De gevraagde huurprijs bedraagt 750 euro.
Uit toetsing met het huurprijsrooster blijkt dat de vork van de indicatieve huurprijs tussen 526 euro en maximaal 665 euro ligt. Met het voorstel van de regering kan de eigenaar, door bij de berekening de 20% boven de referentiehuur toe te passen, tot 715 euro vragen. In dit geval kan de huurder dus vragen om herziening van de huurprijs en moet hij misschien naar de rechter stappen.
Met het voorstel van de PVDA zou de huurder, indien de verhuurder dit niet zelf heeft gecorrigeerd, op eigen initiatief niet meer dan de maximale huurprijs, d.w.z. 665 euro, kunnen betalen.
[1] Interview met een PS-parlementslid in een artikel in Le Soir getiteld "Brussel: een bemiddelingsorgaan om oneerlijke huurprijzen aan te pakken" (25/02/2021): "Indien er nog steeds zeer dure woningen op de markt zijn en huurders zich die kunnen veroorloven, zijn ze volgens het verbintenissenrecht vrij om dat te doen."
