De "echte" cijfers voor de sociale huisvestingsgraad in Brussel: 7 % en niet 11 % zoals Nawal Ben Hamou suggereert

In een artikel dat begin juli in La Capitale werd gepubliceerd 1 had men het over het percentage "sociale woningen" in elke Brusselse gemeente. Sommige hadden een percentage van meer dan 15 %, zoals Anderlecht (17,87 %), Molenbeek (17,73 %) en Brussel-Hoofdstad (16,69 %). Zijn deze gemeenten voorbeelden op het gebied van sociaal huisvestingsbeleid? Dat is niet zo zeker...

 

De resultaten die staatssecretaris van Huisvesting Nawal Ben Hamou heeft voorgelegd moeten met een grote korrel zout worden genomen. Waarom? Het begrip "sociale huisvesting" omvat zowel sociale woningen als woningen voor bescheiden inkomens en middeninkomens, verworven woningen of woningen via sociale verhuurkantoren. De term "sociaal doel" is dus een echt containerbegrip om geen onderscheid meer te maken tussen echte "sociale" huisvesting die afhankelijk is van de OVM's en de rest... Zo kunnen de verschillende meerderheidspartijen gemakkelijker "ambitieuze" doelstellingen vastleggen voor nieuwe woningen "met een sociaal doel" en "goede resultaten" voorleggen op het vlak van sociaal beleid.

Voor de PVDA moeten de voorgelegde resultaten naar beneden worden bijgesteld. Het gewestelijk gemiddelde van het percentage echte sociale woningen in Brussel is niet 11,53 % zoals Nawal Ben Hadou aangeeft, maar 7,221. Dat is nogal een verschil... Nader onderzoek van deze verschillende soorten huisvesting onder de noemer "sociale huisvesting" toont al snel aan dat sommige ervan in feite ontoegankelijk zijn voor een groot deel van de bevolking.

Sociale woningen beheerd door de OVM's 2

De openbare vastgoedmaatschappijen staan onder toezicht van de Brusselse Gewestelijke Huisvestingsmaatschappij (BGHM). Dit zijn "echte" sociale woningen waarbij de huurprijs wordt vastgesteld op basis van het gezinsinkomen. Voor die woningen betaal je een relatief lage huurprijs. Die panden zijn financieel gezien het meest toegankelijk, maar hun aandeel in het Brussels Gewest is nooit gestegen.

Deze sociale woningen worden beheerd door OVM's op gemeentelijk niveau (Foyer anderlechtois, Molenbeekois,...) of intercommunaal (Foyer Sud voor Sint-Gillis en Vorst). De financiering en bouw van sociale woningen hangt rechtstreeks af van de BGHM, vooral in het kader van nieuwe vastgoedprojecten, waarbij in het merendeel van de particuliere woningen wordt geïnvesteerd door grote projectontwikkelaars.

Om kandidaat-huurder te zijn mag het jaarlijkse netto-inkomen van een kinderloos gezin niet meer dan 29.565,98 euro bedragen. Die drempel kan worden verhoogd met 2.217,44 euro per kind ten laste. Merk op dat 50 % van de Brusselaars aan de toetredingscriteria voldoet.

Een woning voor "bescheiden" en "middeninkomens" 3

De huur hangt niet langer af van het inkomen van het gezin, maar wordt willekeurig vastgesteld door de gemeente, die de beheerder is via de gemeentelijke regies. De gemeenten kunnen net zo goed besluiten om een huur voor een appartement met twee slaapkamers op 400 euro/maand vast te stellen als op 700 euro voor hetzelfde appartement. Het hangt allemaal af van waar ze de lat leggen om er toegang toe te krijgen. Het inkomen voor een gezin zonder kinderen om een bescheiden woning te kunnen huren bedraagt minimaal 29.565,99 euro en maximaal 44.348,97 euro. Als een gemeente haar huren vaststelt op basis van een inkomen van 44.000 euro, sluit ze alle gezinnen uit die met minder dan 3000 euro netto per maand leven... Maar het Gewest noemt dit huisvesting met een "sociaal doel".

Voor een woning voor 'middeninkomens' worden de netto-inkomensvoorwaarden nog eens naar boven bijgesteld. Voor een gezin zonder kinderen bedraagt dat minimum 44.348,98 en hetmaximum 59.131,96 euro. Hier bereikt men gezinnen met een maandelijks inkomen tot 5.000 euro per maand... In die context spreekt het Gewest altijd over woningen met een "sociaal doel". Op grond van die inkomsten kost de huur evenveel als in de particuliere sector.

De Brusselse gemeenten mikken momenteel op al dergelijke woningen. Want die woningen moeten een middenklasse met een goed inkomen aantrekken. Het valt moeilijk om de bouw van woningen voor bescheiden inkomens en middeninkomens nauwkeurig te volgen om de eenvoudige reden dat de lokale overheden ze "sociale huisvesting" noemen.

SVK (Sociaal Verhuurkantoor)

Dit zijn particuliere woningen die worden verhuurd door sociale verhuurkantoren. De eigenaar van het pand sluit met het kantoor een overeenkomst van bepaalde duur. De verhuurder krijgt gegarandeerd een bescheiden huur en hoeft niet meer voor het onderhoud te zorgen. Het SVK verhuurt de woning soms tegen een lagere huurprijs dan ze aan de eigenaar betaalt. Het verschil wordt gesubsidieerd door het Gewest.

De voorwaarden om kandidaat te zijn zijn dezelfde als voor de sociale huisvesting die door de OVM's worden beheerd. Maar er is één belangrijk verschil: de SVK's zijn afhankelijk van de goodwill van particuliere eigenaren. Als je een woning huurt onder een SVK-overeenkomst, maar de eigenaar besluit zijn woning te verkopen of de overeenkomst met het SVK niet te verlengen, dreig je op het moment van de verlenging van de huurovereenkomst voor een zeer pijnlijke verrassing te komen staan .

Een ander pervers effect van de SVK's: Sommige gemeenten bieden extra belastingvoordelen aan eigenaars die ervoor kiezen om met een SVK te werken. Soms zijn die voordelen zo groot dat steeds meer grote vastgoedbeleggers huizen bouwen om ze onder te verhuren aan de SVK's. Na deze periode en na overheidssubsidies te hebben gekregen, kan de eigenaar kiezen om te verhuren tegen dezelfde prijs als op de particuliere huurmarkt of om zijn eigendom door te verkopen. Er kan dus worden gespeculeerd op basis van de toegekende subsidies in het kader van een periodieke samenwerking met een SVK.

Een woning verwerven CityDev

Zoals de term aangeeft, moeten deze woningen worden aangekocht. Toegegeven, hun aankoopprijs is goedkoper dan die van de markt, omdat deze nieuwe woningen deels door het Gewest worden gesubsidieerd. Het doel: gezinnen in staat stellen om huiseigenaar te worden. Niet iedereen kan het zich echter veroorloven om een tweekamerappartement ter waarde van 200.000 euro te kopen. Nochtans zijn deze appartementen "voor sociaal doel". Hoeveel Brusselaars kunnen een hypotheeklening aanvragen bij een bank en dan ook nog alle onderhoudskosten dekken? Dat het Gewest wil helpen om eigenaar te worden is één ding. Maar het is verkeerd om in dit geval over sociale huisvesting te praten.

Deze woningen worden gebouwd door CityDev, de gewestelijke ontwikkelingsmaatschappij, in het kader van vastgoedprojecten en in samenwerking met particuliere huisvesting. De voorwaarden om een woning te kopen via CityDev zijn: een jaarlijks netto-inkomen hebben van maximaal 64.688,70 euro, geen andere woning bezitten en de verplichting om er minstens 20 jaar te wonen.

Woningen voor middeninkomens en aangekochte woningen mogen niet in de plaats komen van sociale woningen.

De wil van de huidige en vorige meerderheden om op een globale manier te praten over "sociale huisvesting" iseen beetje zoals de boom die het bos verbergt. Deze term kan immers niet worden gebruiktom de slechte balans op het gebied van de bouw van nieuwe sociale woningen te verhullen. Derelatieve daling vanhet aantal socialewoningenen de lage investeringen in deze sector, zijn des te verontrustender in het licht van de huisvestingscrisis die ons Gewest de laatste tien jaar heeft gekend. Sinds 2008 is het aandeel van sociale woningen op de huurmarkt gedaald: het regionale gemiddelde daalde van 7,58 % tot 6,92 %. Terwijl we weten dat meer dan 45.000 gezinnen op een sociale woning wachten.

In Amsterdam en Wenen bedraagt het aandeel van de sociale woningen bijna 50 %. In Brussel beperkt de meerderheid zich tot een doelstelling van 15 % "sociale" woningen. Dit betekent dat niet alleen het aandeel van echte sociale woningen geen duidelijk doel meer heeft. Het Gewest is ookvan mening dat een aandeel van de 15 % volstaat om aan een exploderende vraag te voldoen.

Zelfs als we het beleid om middenklassenwoningen te bouwen niet moeten afwijzen, toch mag dit niet ten koste gaan van de vele sociale woningen die er nog moeten bijkomen om aan de enorme en jaarlijks toenemende vraag te voldoen. Om die achterstand in te halen, stelt de PVDA voor om voor elk groot vastgoedproject in 30 % sociale woningen te voorzien die rechtstreeks door de initiatiefnemers worden gefinancierd via de stedenbouwkundige heffingen. Een andere concrete maatregel die het Gewest niets kost om de stijging van de huurprijzen in Brussel tegen te gaan, is een bindend kader voor de huurprijzen.

Hier zijn de "reële" cijfers voor het aandeel van de sociale huisvesting per gemeente.

 

Vergelijkende tabel van het door Nawal Ben Hamou aangegeven aandeel van sociale woningen en die waarvan de huur afhankelijk is van het inkomen

 

 

Aandeel van woningen "van sociale aard"

Aandeel van de door OVM's beheerde sociale woningen - 2019

Aandeel van de door OVM's beheerde sociale woningen - 2008

Anderlecht

17,87 %

10,21 %

10,98 %

Oudergem

6,47 %

5,24 %

6,03 %

Sint-Agatha-Berchem

13,14 %

7,60 %

7,62 %

Brussel

16,69 %

8,95 %

10,44 %

Etterbeek

7,55 %

5,37 %

6,21 %

Evere

15,45 %

11,54 %

13,64 %

Vorst

9,93 %

4,88 %

5,60 %

Ganshoren

15,54 %

11,35 %

12,37 %

Elsene

5,09 %

3,14 %

2,94 %

Jette

10,96 %

5,72 %

6,25 %

Koekelberg

11,5 %

5,31 %

5,89 %

Molenbeek

17,73 %

8,95 %

9,56 %

Sint-Gillis

10,35 %

4,16 %

4,40 %

Sint-Joost

15,4 %

7,81 %

7,28 %

Schaarbeek

8,1 %

4,40 %

4,28 %

Ukkel

5,56 %

3,98 %

4,39 %

Watermaal-Bosvoorde

18,73 %

17,42 %

18,05 %

Sint-Lambrechts-Woluwe

10,37 %

8,76 %

10,38 %

Sint-Pieters-Woluwe

5,28 %

4,42 %

4,92 %

BHG-gemiddelde

11,53 %

6,92 %

7,58 %

 

1https://www.lacapitale.be/596626/article/2020-07-06/bruxelles-voici-la-repartition-des-logements-finalite-sociale-commune-par melding

 

 


Schrijf als eerste een reactie

Gelieve je mail te bekijken voor een link om je account te activeren.

Dit is jouw beweging