Nee, het voorstel van de PVDA is noch ongrondwettelijk, noch onrealistisch

Na jaren van mobilisatie van verenigingen die het recht op huisvesting verdedigen en campagnes van de PVDA, bespreekt het Brussels Parlement eindelijk voorstellen om de huurprijzen te reguleren en zo de huren te doen dalen. De PVDA was de eerste die een voorstel indiende. De leden van de meerderheid hebben vervolgens hun eigen voorstel ingediend.

De Raad van State heeft over beide voorstellen een advies uitgebracht. Hier is ons antwoord (in 6 punten) aan de Raad van State:

  1. Nee, het eigendomsrecht wordt niet geschonden door de huren te reguleren. De staat heeft het recht om de huurmarkt te reguleren.

  2. Nee, de door de PVDA voorgestelde bindende maximumhuurprijs is niet nadelig voor de verhuurder.

  3. Nee, de arresten van het Europees Hof spreken zich niet uit tegen het principe van regulering.

  4. Ja, het huurprijzenrooster houdt rekening met de eigenschappen van de woningen. De maximumhuurprijs is dus een getrouwe afspiegeling van de werkelijkheid.

  5. Nee, een huurder die op eigen initiatief de huur verlaagt, zoals de PVDA voorstelt, speelt niet voor eigen rechter.

  6. Waarom neemt de Raad van State het eigenlijk op voor investeerders en niet voor verhuurders die zelf in het pand wonen of die maar enkele woningen verhuren, en de huurders zelf?

Nee, het eigendomsrecht wordt niet geschonden door de huren te reguleren. De staat heeft het recht om de huurmarkt te reguleren.

Maximumprijzen handhaven is een manier om de huren te reguleren. In Brussel is er een indicatieve huurprijzenrooster. Dit betekent dat op basis van een marktstudie een marge is vastgesteld waarbinnen een huurprijs als "redelijk" wordt beschouwd (niet te laag en niet te hoog). Het voorstel van de PVDA is om de bovengrens van deze marge bindend te maken. Dit betekent dat huurprijzen boven deze maximumhuurprijs verboden zouden zijn.

De staat heeft het recht om eigendom te reguleren, en doet dit bovendien al. De Huisvestingscode regelt de verplichtingen in verband met de kwaliteit en de veiligheid, de huurovereenkomst, de minimumoppervlakte enz. Een verhuurder kan niet zomaar alles verhuren. De Brusselse Huisvestingscode gaat al veel verder door het eigendomsrecht in te perken (bijv. via het overheidsbeheer van leegstaande woningen), wat ook door het Grondwettelijk Hof is goedgekeurd.

In de verschillende Europese landen waar de huren reeds gereguleerd worden (Zweden, Verenigd Koninkrijk, Oostenrijk) is dit systeem herhaaldelijk aangevallen door de verhuurders. Maar het Europees Hof voor de Rechten van de Mens heeft zich ook in deze kwestie herhaaldelijk uitgesproken en de staten een behoorlijke speelruimte gegeven om de huurprijzen te beperken.

Het Hof staat namelijk de regulering van het eigendomsrecht en de vaststelling of beperking van huurprijzen toe indien aan de volgende voorwaarden is voldaan:

  • er moet een wet voor bestaan: en dat is het geval, want we een willen een ordonnantie;

  • er moet een legitiem doel zijn en het moet het algemeen belang dienen: dat is het geval omdat wij het recht op fatsoenlijke en betaalbare huisvesting willen handhaven;

  • er moet sprake zijn van evenredigheid, er moet een billijk evenwicht bestaan tussen het algemeen belang en het belang van de verhuurder. Het recht op huisvesting is een grondrecht dat zwaarder weegt dan de rechten van speculanten op de vastgoedmarkt.

De regulering wordt alleen ingeperkt als zij te ver gaat en de verhuurder te veel kost. Bijvoorbeeld als de huren verlaagd zouden worden en vervolgens niet meer dan 200 euro per maand zouden bedragen. In dergelijke gevallen is het duidelijk dat de verhuurder verlies zou lijden en dat verhuren voor hem dus te 'duur' zou zijn. Maar dat is niet wat er in het PVDA-voorstel staat. Het in het voorstel van de PVDA gehanteerde huurprijzenrooster is gebaseerd op marktprijzen, zodat de lasten voor verhuurders niet te zwaar zullen zijn.

Nee, de door de PVDA voorgestelde bindende maximumhuurprijs is niet nadelig voor de verhuurder.

De Raad van State is van oordeel dat de staat geen maximumgrens kan opleggen aan alle huurprijzen. Er zou geen garantie bestaan dat alle verhuurders hun leningen en andere kosten kunnen terugbetalen met deze huurprijs, waardoor zij het risico lopen uiteindelijk met verlies te verhuren.

Maar welke garantie genieten zij vandaag door marktprijzen aan te rekenen? De vastgoedmarkt kan evengoed instorten, dus welke garantie heeft de eigenaar dat hij het kapitaal dat hij in zijn eigendom heeft geïnvesteerd, terugkrijgt? Nee, hij is simpelweg overgeleverd aan de genade van de markt.

De huurprijzen die wij vragen zijn redelijk en gebaseerd op studies van de huurmarkt. Ze zijn niet uit de lucht gegrepen. Met deze huurprijzen kunnen verhuurders nog steeds leningen terugbetalen, de onroerende voorheffing, werken, het onderhoud ... betalen. We mogen ook niet vergeten dat wanneer de lening is afbetaald, de eigenaars nog steeds huurgelden blijven ontvangen. De overgrote meerderheid van de kleine verhuurders vindt de huurprijzen in het rooster heel redelijk.

Nathalie kocht een klein pand, woont erin en verhuurt twee appartementen en een studio boven haar woning. Zij hanteert op dit moment al huurprijzen die de bovengrens respecteren zoals wij voorstellen: 640 euro voor de appartementen met één slaapkamer en een terras en 440 euro voor de studio. Het zou voor haar dus geen verschil maken. Ze betaalt jaarlijks een onroerende voorheffing van 1600 euro. Dit betekent dat ze met de huren nog een marge van 1587 euro per maand overhoudt om de lening en het onderhoud te bekostigen. Dit is een voorbeeld van hoe redelijk de regulering van de huurprijzen is.

Nee, de arresten van het Europees Hof spreken zich niet uit tegen het principe van regulering.

Het Europees Hof heeft bezwaar gemaakt tegen de Poolse huurregulering. De Poolse staat had de eigenaars immers te veel beperkingen opgelegd. Enerzijds legde de Poolse staat de verhuurders grote investeringen op, maar anderzijds verbood hij hen de huur na deze werken te verhogen. In het voorstel van de PVDA is het toegestaan de huren na grote werkzaamheden te verhogen.

Het Poolse arrest werd in Nederland door verhuurders gebruikt om de Nederlandse huurregulering aan te vallen. Deze regulering is nog strikter dan het voorstel van de PVDA voor Brussel. De Hoge Raad in Nederland heeft geoordeeld dat de regulering niet in strijd is met het eigendomsrecht. Deze uitspraak bewijst dat regulering in beginsel niet in strijd is met het eigendomsrecht, maar dat dit wordt beoordeeld aan de hand van de vorm en de concrete criteria van de regulering.

In Slowakije heeft het Europees Hof bezwaar gemaakt tegen een te streng systeem. De Slowaakse staat had buitensporige beperkingen opgelegd. Zo bedroegen de maximumhuren slechts 20 tot 25% van de marktprijzen. Dit is absoluut niet het geval voor het Brusselse huurprijzenrooster.

Ja, het rooster houdt rekening met alle eigenschappen van de woningen. De maximumhuurprijs is dus een getrouwe afspiegeling van de werkelijkheid.

In zijn advies komt de Raad van State met het argument dat niet alle eigenschappen van de woning in overweging genomen zouden worden bij het bepalen van de huurprijs: "De waarde van het goed of de verhuurkosten worden immers mee bepaald door elementen waarmee geen rekening lijkt te worden gehouden bij het bepalen van de maximumreferentiehuurprijs, zoals de standing, de graad van afwerking, of het specifieke cachet van het gehuurde goed."

Het is inderdaad niet mogelijk om alle criteria in het rooster op te nemen, maar het is ook niet juist om te stellen dat andere elementen dan de thans gedefinieerde criteria niet in overweging genomen zouden worden. Het huurprijzenrooster voorziet in een prijsmarge juist om rekening te houden met de onzekerheden op dit niveau. De maximumhuurprijs houdt dus reeds rekening met (comfort)aanpassingen die niet zouden zijn opgenomen in de criteria voor de vaststelling van de mediane huurprijs. Er is dus per definitie al een marge voorzien in de bovengrens.

Nee, een huurder die op eigen initiatief de huur verlaagt, zoals de PVDA voorstelt, speelt niet voor eigen rechter

Ten slotte gaat de Raad van State er in zijn advies van uit dat ons voorstel om de huurder zelf de huurprijs te laten verlagen tot de maximale huurprijs volgens het rooster, zou betekenen dat deze voor eigen rechter speelt: "Door de huurder de mogelijkheid te geven de huurprijs op eenzijdige wijze te verlagen, voorziet het voorstel in een vorm van eigenrichting die niet kan worden aanvaard."

Het gaat hier niet om voor eigen rechter spelen, maar om een exeptio non adimpleti contractus, hetgeen betekent dat in een contract met wederzijdse verplichtingen een van de partijen een deel van zijn verplichtingen opschort, omdat de ander zijn verplichting niet nakomt. Dit is volkomen legaal.

Waarom kiest de Raad van State eigenlijk de kant van investeerders en niet die van verhuurders die zelf in het pand wonen of die maar twee tot drie eenheden verhuren, en die van de huurders zelf?

In zijn advies neemt de Raad van State in feite een standpunt in ten gunste van de investeerders met een vage en algemene stelling dat " de voorgestelde regeling niet waarborgt dat die maximumreferentiehuurprijs in alle omstandigheden overeenstemt met de waarde van het gehuurde goed of dat ze de verhuurder in staat stelt zonder verlies te verhuren", en hij voegt daaraan toe: "Waarbij rekening moet worden gehouden met zowel de investeringskosten voor de aankoop en desgevallend de
renovatie van het verhuurde goed, als de onderhoudskosten." Alle kosten omvatten dus: de aankoopprijs, de rente op de lening, de notariskosten, de werken en het onderhoud. Waarom is deze op het eerste gezicht logische stelling in werkelijkheid verre van logisch?

Ten eerste schrijft de wetgeving niet voor dat de huur moet worden vastgesteld op basis van de verschillende hierboven vermelde kosten. Er bestaan geen regels voor het bepalen van de huurprijzen, dus waarom zouden deze nu opeens moeten worden vastgesteld op basis van al deze kosten?

Dan zou een kleine verhuurder die een eigendom van 300.000 euro koopt, 450.000 tot 600.000 euro uit eigen zak moeten betalen (kosten van de lening, werkzaamheden enz.). Een kleine huisbaas die een appartement in zijn eigen pand verhuurt en de rest van zijn eigendom zelf bewoont, zal het redelijk vinden dat hij het equivalent van 800 euro huur voor "zijn aandeel" uit eigen zak betaalt. De helft wordt betaald door de eigenaar, de andere helft door de huurder.

Investeerders eisen echter dat de huren de volledige investering dekken (inclusief aankoopkosten, rente, onderhoud en werkzaamheden) en daarbovenop nog een jaarlijkse winstmarge toestaan. Banken eisen op dit moment minstens 10% aan eigen inbreng voor een aankoop. Dus voor 10% van 300.000 euro, dus 30.000 euro eigen inbreng, eist de investeerder dat de rest gedekt wordt door de huurgelden. Na 30 jaar, na aflossing van zijn lening, is hij dus eigenaar van een eigendom ter waarde van 300.000 euro, terwijl hij slechts 30.000 euro uit eigen zak betaald heeft. Dit is een rendement van 1000% na 30 jaar. Dat is gigantisch. Vergeleken met de rente van een spaarrekening is het bijna magie. Dergelijke zelffinancierende investeringen zouden niet mogen bestaan op de woningmarkt. Een huis is geen investering zoals alle andere. Want een huis is vooral bedoeld om in te wonen, niet om winst mee te maken. Waarom zou dat mogen, terwijl andere huiseigenaren alles uit eigen zak moeten betalen? Nee, investeerders die een eigendom van 300.000 euro verwerven met slechts 30.000 euro aan eigen inbreng, en die de huurders de rest laten betalen, dat is niet eerlijk.

De banken zelf zijn trouwens van oordeel dat de huur niet bedoeld is om de lening volledig mee terug te betalen, aangezien zij de financiering verstrekken rekening houdend met de marktrisico's (variabele prijzen) of met het feit dat de huurder bijvoorbeeld zijn huur niet zou betalen. Als de bank een financiering verstrekt, gaat zij ervan uit dat de eigenaar in staat is te betalen, zelfs als de huur de kosten niet volledig dekt.

Men moet ook beseffen dat de waarde van een onroerend goed willekeurig wordt vastgesteld (de vastgoedprijzen zijn de laatste jaren zonder goede reden omhoog geschoten). Er zijn echter reeds arresten die vaststellen dat huisvesting niet aan de willekeur van de markt kan worden overgelaten. Een dergelijk vonnis werd in 1986 uitgesproken in het Verenigd Koninkrijk. En om willekeur uit te bannen zijn regels nodig, zoals een bindende maximumhuurprijs.

Regulering voor huurders en zodat huishoudens kunnen kopen

Deze logica van de investeerder is desastreus voor huishoudens die een huis willen kopen om in te wonen en voor huurders. Deze logica drijft de huren omhoog. De investeerder wil niet bijdragen aan de waarde van het eigendom. En het is een vicieuze cirkel: hoe hoger de huren, hoe interessanter het wordt voor investeerders om panden te kopen om te verhuren. En ze zijn bereid veel te betalen om te kopen, tegen prijzen die veel hoger liggen dan kleine huiseigenaren zich kunnen veroorloven. De afgelopen 15 jaar is het aandeel van particuliere eigenaars in Brussel gedaald. Steeds minder huishoudens kunnen kopen, omdat de vastgoedmarkt wordt gedomineerd door investeerders.1 Vandaag bewoont slechts 43% van de eigenaars hun pand.2 De helft van de nieuwe gebouwen wordt gekocht door investeerders die er nooit zullen wonen. Huishoudens kunnen zich de prijzen van nieuwe gebouwen niet meer veroorloven. "Banken verhuren alleen aan de superrijken", kopte RTBf3.

Met zijn te vage en te algemene advies neemt de Raad van State dus een standpunt in ten gunste van investeerders, en beschermt hij het mechanisme dat juist de oorzaak is van de explosie van huur- en vastgoedprijzen. Uit het voorbeeld van Nathalie blijkt dat een verhuurder die in zijn of haar eigendom woont prima kan verhuren met gereguleerde huurprijzen. Degene die klaagt is de investeerder die alleen maar op winst uit is, maar voor de meerderheid van de verhuurders is dit niet het geval.

Door de huurprijzen te reguleren, reguleren we in feite ook de koopprijzen, omdat we de markt dwingen zich aan te passen. Verhuurders zullen er dus niet op achteruitgaan (de aankoopprijs blijft gekoppeld aan de ontwikkeling van de huurprijzen) en dit zal huishoudens die het zich momenteel niet kunnen veroorloven in staat stellen toegang te krijgen tot de vastgoedmarkt.

 

1 https://news.bereal.be/le-marche-belge-de-limmobilier-domine-par-les-investisseurs

2 https://www.rtbf.be/info/societe/detail_flambee-des-prix-de-l-immobilier-non-le-marche-ne-va-pas-se-calmer?id=10754930 en https://www.guide-epargne.be/epargner/actualites-generales-emprunter/les-jeunes-sont-ils-encore-capables-d-acheter-une-maison.html